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●収益不動産の売却前に適正価格を知るには?

不動産に限らず消費活動において割高か、割安かを判断するためには、概ねであっても構いませんが、適正価格を知らなければその判断をすることはできません。収益不動産となると、適正価格といってもなかなかイメージするのは困難です。収益不動産の適正価格を知るためにはどうすれば良いのでしょうか。

 

◆収益不動産とはどのような不動産

収益不動産の適正価格を知るには、収益不動産とはどのような不動産なのかについて理解することが大切です。

不動産と一言でいってもマイホームのように自分及び家族などが住むための不動産、百貨店のように物販を中心とした商品を売却するための不動産、工場などのように工業製品を製造するための不動産といったように様々な用途に使用されます。マイホームのような自分で使用するための不動産は、快適性や利便性などの観点が重視され、その要因によって価格が形成されていきます。一方、収益不動産とは自分自身が住む訳ではなく、他人に貸し与えることで家賃を収受することが目的となります。したがって、収益不動産はどれだけの収益を産み出すことができるのかということが大変重要な点となるのです。

 

◆収益不動産の適正価格を知るには?

不動産の価格を求める方法には、一般的に積算からのアプローチ、市場性からのアプローチ、収益性からのアプローチがあります。収益をどれだけ産み出すかが重視される収益不動産の適正な価格を知るには、やはり収益性からのアプローチによって求めた価格を重視する必要があります。例えば積算からのアプローチにより大変豪華なマンションの価格が1億円だったとしても、収益性からのアプローチで家賃相場が月5万円程度の水準だとすると1億円で買うことはできません。単純に月に5万円では年間60万円となり166年でやっと1億円です。全く採算性が採れない投資になってしまうからです。市場性からのアプローチで類似の不動産がいくらで取引されているのかを調べる方法もありますが、個別性が強いため適正な価格に補修性するのはなかなか困難です。

 

◆収益性からのアプローチで適正価格を求める方法

売却前に収益不動産の適正価格を知ることで、売却の判断もしやすくなります。収益性からのアプローチによって適正な価格を知るには、最も簡単な方法として粗利回りを使用する方法があります。粗利回りとは、不動産価格に対する年間家賃収入の割合です。まず、信頼できる不動産業者や投資家の仲間などから、どれくらいの粗利であれば購入検討の対象となるのかを調査しましょう。次に売却したい不動産の年間家賃収入を粗利回りで割り戻しましょう。こうして得られた金額が収益性からのアプローチで求めた価格となり、収益不動産の適正価格に近い水準となります。この金額に今後見込まれる大規模修繕費などに基づく調整を行うことで精度が高まることになります。

まずは収益性の観点から適性な価格を査定するようにしましょう。

 

 

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