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収益物件を売却して儲けるには?売却する際のポイント

収益物件とは、個人や法人に物件を貸す事で、家賃収入を得ることを目的とした物件の事です。

簡潔にいうと「収入を得ることを目的とした物件」です。

 

・収益物件を売却する時のポイント

収益物件を売却しようとお考えの皆さん!特に今、アパートやマンションをお持ちの方!

売却するなら絶対満室にしてからにしましょう!

 

◆満室にするには!?

まずは満室にしましょう。

どうやって満室にするかというと、入居者戦略を立てていくのです。

どの年齢層をターゲットにしていくのか、お家賃はこのままでいくのか?

ターゲットにした層によっては逆に少しお家賃を上げるのも一つの手段です。

安いお家賃ですと若い方が入りやすいです。

その代わり転勤や仕事を転職したりして退去する可能性が出てきます。

オーナーさんとしてはちょこちょこ退去される方は正直好ましくありません。

それでしたら、なるべく退去しにくい年齢層の入居者が入りやすい戦略を立てる必要がありますね。

 

◆戦略を考えよう

一人で売却するのは当然難しいですから、現状相談に乗ってくれている不動産業者さんがいらっしゃることでしょう。

是非、その業者さんと話し合ってください。

どの年齢層をターゲットにすれば良いか、そしてどのような部屋に仕上げれば、そのターゲットが入居してくれるか。

部屋を仕上げると言っても難しい事ではありません。

退去後修繕の際にクロス(壁紙)を少し変えるだけでもイメージは変わります。

こちらから誘導できるようなお部屋を作ったり販促の際にはチラシなどにそのターゲットに向けたアピールポイントの文言を付け加えるだけでも効果はあります。

このような内容をこと細かく調査し話し合ってどんどん利用していきましょう。

あくまでも満室にすることが目的です。

満室にすることにより利回りをよくし、新しいオーナーさんが買いたい!と思わせる物件にしましょう。

 

◆本当に満室でないとダメ?

文頭で満室にしてから売りましょう!とお伝えしましたが、確かに利回りを考えると満室のほうが新しいオーナーさんもさぞかし喜ばれることでしょう。

しかし、中には一部屋だけでも開いていた方が良いと言われる方がいます。

それはなぜでしょう?

実は、その物件を買う前に一度内装を確認したいというのです。

見ないで買うという方の気がしれないと言っていました。

確かに、中身を見ないで買うなんて恐いですよね。

写真や間取りは資料としてあるかもしれませんが、実物を見てからの方が確実に買いたいと考えますよね。

ごもっともな意見でしょう。

最後の最後でもともこうもない話をしてしまいましたが、こんなオーナーさんもいるのは事実です。

満室だと逆に手を付けない買主さんもいるようなので、こういった考え方もあるよ!というのは頭の隅っこのほうで覚えておきましょう。

 

◆収益物件のメリットデメリット

収益物件のメリットデメリットを簡単にまとめました。

 

・収益物件のメリット

①収入が増える

②節税対策になる

③保険代わりにもなる

 

・収益物件のデメリット

①空室のリスク

②金利変動のリスク

③災害へのリスク

 

メリットやデメリットを把握し、適切な収支シミュレーションを立てることで、安定した収益は実現可能です。

税制優遇効果や相続税対策等、気になる場合は不動産会社に相談してみてください。

 

◆利回りの仕組み、覚えていますか? 

不動産投資を行う上で一番重要なのは利回りです。

一般的な利回りですと5~6%になりますのでそれ以上の利回りですとかなりの儲けが期待できますね。

今回は「売る側」なのでそこまで気にする必要はありませんが、「買う側」の方はこれをものすごく気にしています。

それだけは忘れないでいてください。

 

◆不動産価格が上昇傾向にある

ここ数年、どういうわけか不動産価格の値上がりが期待できます。

2020年の東京オリンピックの兼ね合いもあるかもしれません。

少しずつですが価値が上がってきているのです。

そんな中でいつ売却するのかが重要になってきます。

ここ数年で2~3割値上がりしたよ!なんて話も聞きますので今の段階で不動産を売ろうと考える投資家の皆さんも多いでしょう。

ちなみに2~3割というと1000万円で購入した物件が1200~1300万円で売れるということです。

しかもここ2年で上がるのですから何もしなくてそれだけ上がれば儲けものですよね。

更に、物件を持っている間の家賃収入などもありますから、実際はそれ以上の儲けが出ているのは間違いありません。

 

◆より多く儲けるには何を信頼すればいいのか

個人で不動産の知識を有し、自分で動いて売る投資家は稀でしょう。

大抵は、不動産会社に依頼することの方が多いはずです。

では、どの不動産会社に依頼すればいいのか?

これが一番重要なことです。

知り合いの不動産会社がいる場合は専属専任媒介契約(その業者さん以外に売る情報を提供していけないこと・自分でも買主を見つけることができません)を結ぶのもいいでしょう。

しかし、大抵の場合、長い付き合いでない限り、初見でお願いする業者さんは基本信頼しないようにしましょう。

これは、全ての不動産屋さんが悪いと言っているわけではありません。

あくまでも「見極める」ことも必要なのです。

ですから、最初は一般媒介契約(何社でも不動産屋さんと媒介契約が可能であり、自分で探してきた買主とも取引ができる)と言われる方法で契約しましょう。

中には利益のみを考え売主にいい顔だけする不動産会社もいます。

そんなところでお願いしてしまった折にはとんでもない金額で売られてしまい、目も当てられない状況になってしまうのです。

「売れないので金額下げましょう」なんて言葉を安易に使う業者さんとは自然と縁を切った方がいいでしょう。

そういうやり取りを繰り返しながら信頼における誠実な不動産会社を探しましょう。

それがより多く儲ける為の一番の近道ですね。

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