初めての投資用不動産購入｜よくある疑問に答えます

「不動産投資を始めたいけれど、何から手をつけていいか分からない」「リスクが多そうで不安」——こうした声を、現場で数多く耳にします。実際、投資用不動産の購入には独特の知識が必要です。しかし、正確な情報と冷静な判断を持って臨めば、資産形成や老後の備えとして十分に機能する投資手段です。本コラムでは、購入希望者が感じやすい疑問や不安に対し、事実と実務に基づいて一つずつ解説していきます。

■ 1. 「どんな物件を買えばいいか分からない」

不動産投資の目的により選ぶべき物件は異なります。
大きくは次の2パターンです。

初心者には「安定したインカムゲイン」を見込める、築浅または管理状況の良い区分マンションや、エリアに合った一棟アパートがおすすめです。

■ 2. 「失敗するリスクはないの？」

リスクは存在しますが、把握しておくことで最小限に抑えることができます。代表的なリスクと対応策は以下の通りです。

最も大切なのは「数字ではなく実需に着目すること」です。人口増加地域、大学や大病院、駅近などは強い需要があります。

■ 3. 「自己資金はいくら必要？」

金融機関の融資を活用すれば、自己資金は物件価格の10〜30％で済む場合が多いです。

【例】3000万円の区分マンションを購入する場合
・自己資金：300〜900万円
・ローン：2100〜2700万円

また、融資の審査においては「年収」「勤続年数」「他の借入状況」などが重視されます。近年では、会社員の方でも不動産投資ローンを利用する方が増えています。特に信金や一部地銀、ノンバンクなどは年収600万円以上の会社員に対して積極的に融資を行っています。

■ 4. 「どのエリアを選べばいいの？」

エリア選びは投資の成否を大きく左右します。以下のような視点で選びましょう。

＜注目エリアの選び方＞

• 人口が増加している自治体（総務省統計・自治体HPで確認可能）

• 鉄道アクセスの良さ（都心直結、複数路線利用）

• 大学・工業団地・大型病院・行政施設の有無

• 再開発・都市計画事業が進行している地域

たとえば、東京では「品川・北千住・押上」など、地方では「福岡市・名古屋市・宇都宮市・高崎市」なども安定した賃貸需要が見込まれています。

■ 5. 「本当に入居者がつくの？」

不動産投資では「物件の良し悪しより、エリアの需要」が重要です。

【需要を見極めるポイント】

• SUUMOやホームズで「同じ間取り・築年数」の募集物件数をチェック

• 現地の不動産会社に「何日で決まるか？」をヒアリング

• 周辺の大学・企業・病院などの「従業員数・通学者数」を確認

• ワンルーム規制など、自治体の供給制限状況も参考に

■ 6. 「管理や家賃回収が大変そう」

現在は「サブリース（家賃保証）」や「賃貸管理委託」により、オーナーが日常的に対応する必要はありません。

＜管理会社に任せられる業務＞

• 入居者募集、審査

• 賃貸契約の締結

• 家賃回収・滞納対応

• クレーム処理・修繕対応

• 退去立会・敷金精算

信頼できる管理会社を選ぶことで、不動産投資は“手間の少ない投資商品”になります。

■ 7. 「税金はどうなる？」

所有中にかかる主な税金は以下の3つです。

赤字の場合は給与所得と損益通算が可能で、税金が軽減されるケースもあります。将来売却する場合は「譲渡所得税」がかかるため、購入から5年を超えて保有することで税率が軽減されます。

■ 8. 「いざとなったら売却できるの？」

「出口戦略（売却のしやすさ）」も、購入時点で見ておくべき重要な要素です。

＜流動性の高い物件の特徴＞

• エリアに賃貸需要がある

• 利回りが相場と比較して適正

• 修繕履歴・管理体制が良好

• ファミリー層や単身層など、ターゲットが明確

近年は、個人投資家だけでなく法人や海外投資家も増えており、需要の裾野は広がっています。物件情報の公開サイト（例：楽待・健美家・アットホーム）などをチェックすることで、相場や売却難易度を事前に把握できます。

【まとめ】

投資用不動産の購入には、「情報収集」「エリア選定」「リスク管理」「収支計算」などの要素が必要不可欠です。しかし、過度に不安になる必要はありません。重要なのは「誰に相談するか」と「事実に基づいた判断をすること」です。

信頼できる仲介会社や管理会社とパートナーを組み、堅実な第一歩を踏み出しましょう。
不動産投資は、決して「富裕層だけのもの」ではありません。正しい知識があれば、誰でも資産を積み上げていくことが可能です。