所有不動産記録証明制度とは何か ― 相続登記義務化時代における「人ベース登記情報」の新インフラ
2026年2月2日、法務局において新たに運用が開始される「所有不動産記録証明制度」は、日本の不動産登記制度における大きな転換点の一つである。
本制度は、相続登記の義務化や住所・氏名変更登記の義務化と密接に連動し、不動産登記情報の網羅性と正確性を高めることを目的として創設された。
今回は、所有不動産記録証明制度の内容、制度導入によって何が変わるのか、そして法的根拠や他の登記制度との関係について、
事実と公的資料に基づいて整理する。
●所有不動産記録証明制度で何ができるのか
所有不動産記録証明制度とは、特定の個人または法人について、登記簿上「所有者」として記録されている不動産を、全国横断的に検索し、
その結果を一覧化した証明書を法務局が交付する制度である。従来の不動産登記制度は、不動産一筆ごとに登記簿が作成される「物件ベース」の
仕組みであり、特定の人物がどの不動産を所有しているかを一括して把握する手段は存在しなかった。そのため、被相続人が複数の地域に
不動産を所有していた場合、相続人は各市区町村や法務局を個別に調査する必要があった。所有不動産記録証明制度では、
記名義人の氏名・住所情報を基に、全国の登記データから該当する不動産を検索し、以下のような内容を証明書として取得できる。
・登記名義人として記録されている土地・建物の一覧
・該当する不動産が存在しない場合は「該当なし」の証明
この制度は、登記簿に記録されている情報のみを対象としており、未登記建物や登記名義が既に変更されている不動産は含まれない。
あくまで「登記記録に基づく証明」である点が重要である。
制度導入によって何が変わるのか
本制度の導入により、特に相続手続きにおける実務負担が大きく変わる。
2024年4月から、相続登記は義務化され、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請を行う必要がある。
正当な理由なくこれを怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性がある。
しかし、被相続人の不動産の全体像を把握できなければ、そもそも相続登記の申請自体が困難であった。
所有不動産記録証明制度を利用することで、相続人は被相続人名義の不動産を網羅的に確認でき、登記漏れを防ぎやすくなる。
また、所有者不明土地問題への対応という側面もある。
相続登記の未了や放置が積み重なった結果、登記名義人が不明又は連絡不能となる土地が全国で増加してきた。
新制度は、相続初期段階での不動産把握を容易にし、登記放置の抑制に寄与する制度として位置付けられている。
さらに、司法書士などの専門家にとっても、調査の効率化という実務上の効果が大きい制度である。
法的根拠
所有不動産記録証明制度の法的根拠は、不動産登記法の改正により新設された規定にある。
具体的には、不動産登記法第119条の2に基づき、登記官が登記記録を検索し、証明書を交付する制度として整備された。
制度の創設は、相続登記義務化を柱とする一連の不動産登記制度改革の一環であり、国の公式資料においても「相続登記の円滑化を目的とする補完制度」
として位置付けられている。
請求できる人と手続きの概要
所有不動産記録証明制度を請求できるのは、以下の者に限られる。
・登記名義人本人
・その相続人などの一般承継人
・委任を受けた代理人
請求は、法務局の窓口またはオンラインで行うことができる。手数料については、窓口請求の場合で1通あたり1,600円と案内されている。
この証明書は、相続登記の前提資料として利用されることを想定した制度であり、売買や担保設定のための権利証明とは性質が異なる点に注意が必要である。
住所・氏名変更登記義務化との連携
2024年4月からは、相続登記だけでなく、登記名義人の住所・氏名の変更登記についても義務化が開始された。
変更があった日から2年以内に登記申請を行わない場合、5万円以下の過料が科される可能性がある。
所有不動産記録証明制度は、登記簿上の氏名・住所情報を基に検索を行うため、住所変更登記が未了の場合、検索精度や証明結果に影響が出る可能性がある。その意味で、住所・氏名変更登記の義務化と本制度は相互に補完関係にある。
登記情報を最新の状態に保つことにより、所有不動産記録証明制度の実効性が高まり、逆に本制度を利用することで、登記情報の未整備に気付く契機にもなり得る。
まとめ
所有不動産記録証明制度は、従来の「物件ベース」の不動産登記制度に、「人ベース」の横断検索という新たな機能を加える制度である。
相続登記義務化、住所・氏名変更登記義務化と一体となって運用されることで、不動産登記情報の正確性と網羅性を高める役割を担う。
本制度は万能ではなく、あくまで登記記録に基づく証明に限られるが、相続実務や不動産管理において極めて実務的な意義を持つ制度であることは間違いない。
今後の不動産取引・相続実務において、基礎知識として押さえておくべき制度の一つと言える。
