不動産登記が「義務」になる時代｜相続登記、住所氏名変更登記、そして今後の動き
「相続した実家、名義変更していないまま」
「引っ越したけど登記は昔の住所のまま」
こうした状態は、これまでは珍しくありませんでした。不動産登記は長年、「やってもやらなくてもいい手続き」という認識が広く浸透していたからです。
しかし現在、その常識は完全に変わりました。国は登記制度を根本から見直し、放置を許さない仕組みへと移行しています。
背景にあるのは、深刻化する所有者不明土地問題です。登記簿上の名義人がすでに亡くなっている、住所が古く連絡が取れない、相続人も分からない。
こうした不動産が全国に増え、売買、再開発、公共事業、防災対策の大きな障害になってきました。この問題を是正するため、国はついに「登記義務化」という強い手段に踏み切りました。
ここから具体的な制度を見ていきます。
相続登記の義務化
2024年4月1日から、不動産を相続した場合の相続登記は法律上の義務となりました。これまでは任意手続きだったため、何十年も名義変更されない不動産が多数存在していましたが、今後は放置できません。
相続人が「自分が不動産を取得したと知った日」から原則3年以内に登記申請を行う必要があります。
遺産分割協議を行った場合は、その協議が成立した日から3年以内が期限になります。
ここで重要なのが、施行日前の相続も対象になる点です。
すでに何年も前に相続が発生している不動産であっても、まだ相続登記をしていなければ義務対象となります。その猶予期限が2027年3月31日です。
相続登記をしなかった場合の罰則
正当な理由なく期限内に相続登記をしなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。刑事罰ではありませんが、行政上の制裁です。
「知らなかった」では済まされない制度設計になっています。
なぜここまで厳しくなったのか
背景には、所有者不明土地の急増があります。国の推計では、所有者不明土地の面積は九州本島に匹敵する規模とも言われています。
これはあくまで推計値ですが、相当な面積に達していることは間違いありません。
この状態では、インフラ整備も都市開発も進みません。相続登記義務化は、この問題を根本から止めるための制度として導入されたと読み取れます。
今後は「登記しない」という選択肢自体が現実的でなくなっていく流れです。
義務化される住所・氏名変更登記
相続登記に続き、2026年4月1日から義務化されるのが住所・氏名等の変更登記です。
不動産の所有者が
引っ越しをした
結婚や離婚で姓が変わった
法人の商号を変更した
こうした場合、変更があった日から2年以内に登記申請を行う義務が生じます。
ここも重要なポイントがあります。
この義務は施行日以降の変更だけでなく、過去の変更にも及びます。
すでに住所や氏名が変わっているにもかかわらず登記していない場合は、2028年3月31日までに変更登記を行う必要があります。
住所氏名変更登記をしなかった場合の罰則
正当な理由なく期限内に申請しなかった場合、5万円以下の過料が科される可能性があります。
スマート変更登記という負担軽減策
国も無理な制度設計はしていません。この義務化と同時に導入されるのが「スマート変更登記」と呼ばれる仕組みです。
事前に申し出をしておくことで、住民基本台帳などの公的情報を基に、法務局が職権で住所変更登記を反映させる制度です。
これにより、引っ越しのたびに自分で申請する負担を減らせる仕組みが整備されます。
今後さらに義務化は進むのか
現時点で法律として確定している義務化は、
相続登記
住所氏名変更登記
この二つのみです。
ただし、将来的に議論されているテーマは存在します。ここからは「確定事項ではない」ことを前提に見ていきます。
外国人所有者情報の管理強化の議論
外国人による不動産取得が増加する中で、国籍や連絡先、所在情報などをより正確に把握すべきだという議論が政策レベルで行われています。
特に防衛施設周辺や離島などでは、所有実態の透明性を求める声があると報じられています。
現時点で、登記簿への義務的記載が決定している事実はありません。あくまで制度改正の論点として話題に上がっている段階であり、
導入されるかどうかは未定です。
登記情報データベース高度化に伴う届出の可能性
登記のデジタル化が進む中で、将来的には、
緊急連絡先
国内代理人情報
こうした追加情報の届出制度が検討される可能性も読み取れます。ただし、現時点で法令として決定した事実はなく、構想段階に留まっています。
義務化で何が変わるのか
社会的には大きなメリットがあります。
所有者不明土地の抑制
不動産取引の円滑化
公共事業や再開発の円滑化
一方で、不動産所有者には新しい責任が生まれます。
相続したら放置しない
引っ越したら登記を確認する
名義変更を後回しにしない
これが当たり前の時代になります。
最後に
不動産登記は、もはや任意の手続きではありません。
資産管理の基本行為へと位置付けが変わりました。
登記を放置することは、将来のトラブルの種を自分で蒔いているのと同じです。
今一度、自分名義の不動産を確認してみてください。
相続登記は済んでいるか
住所は最新か
氏名は正しいか
この三点を確認するだけで、将来のリスクは大きく減らせます。
制度を知っている人だけが守られます。
知らなかったでは済まされない時代は、すでに始まっています。
